目指せ脱サラ!!30代から始める不動産投資。
30才で大家になりました!!脱サラに向けて不動産事業を運営しようと進めていますが、いろいろな困難に直面中です。それを解決して目標の脱サラまで進んでいく道のりを記録に残しています。お得な情報も紹介します。
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ローン契約
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サラリーマンKです。

本日ローン契約行ってきました。
午後3時くらいに会社を抜けて、不動産業者さんと待ち合わせしていた場所まで向かい、銀行まで行ってまいりました。
結論から言いますと、あとは決済だけです。

ただ、6/9(木)にローンの面接について書きましたが、その中で融資取り付けまでの流れを誤って書いていました。
申し訳ありません。

流れは以下のようになります。

☓誤
(1)書類による事前審査(仮審査)
(2)面接(本審査)
(3)本契約(決済)

○正
(1)書類による事前審査(仮審査)
(2)面接(本審査)
(3)本契約
(4)決済(売主、買主、司法書士、銀行員などが一堂に会する)

本契約時に決済があると勘違いしていました^^;

あとは24日に(4)の決済をしに行きます。
これで、区分1戸ですが、私も不動産オーナーとなります。

残り2件も契約を同時に進めており、区分と戸建てです。
戸建ては土地値での現金買いで新築建て売る予定です。
つまり、キャピタルゲイン狙いです。
もちろん建てる前に買主を見つける予定です。

1棟ものも別に進めていると書いていましたが、なかなか地方ということもあり、融資先に手こずっています。
いろいろコメントもいただきましたし、ここは焦らず行きたいと思います。
焦らずにと言いつつ、もう既に3物件購入ですが(^_^;)

また状況進展ありましたら書きたいと思います。


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ローン面接行ってきました。
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サラリーマンKです。

今日は会社を休み、ローンの面接に行ってまいりました。

今回のローンについて流れを簡単にまとめますと、下記の通りとなります。
(1)書類による事前審査(仮審査)
(2)面接(本審査)
(3)本契約(決済)

(1)は勤務先で年収はいくらか、持ち家か賃貸か、賃貸なら月々家賃はいくらか、貯金はいくらか、不動産やその他金融資産はあるのか、借入はあるのか、どういう物件を買うのか、借入予定金額・借入期間はいくらかを、所定のフォーマットに記載して、金融機関に提出します。

今回は(2)の本審査に行ってきたことになります。
結果としてはOKでした(^^)

不動産業者さんと事前に待ち合わせをして、お昼を食べながら簡単な進め方の打ち合わせをして、
服装はもちろんスーツで行きました。
特に不動産業者さんには何も言われませんでしたが、やはり、人物を見られるので、きちんとした服装が良いと思います。不動産本にも書いてありました。

今回はじめての面接となりますので、少々ドキドキしましたが、質問に答えていく程度で特に問題なく終わりました。
ただ、源泉徴収は、コピーを持って行ってしまったので、決済の時に原本を持ってきてほしいと言われました。

今回は私だけでローンを組みました。
一応少々会社を休んでいた期間があったのですが、健康診断でも問題ないと出ているため、団信の申込もし、連帯保証人に妻をすることなく、審査が通りました(^^)

その面接している途中に、他行から別物件の事前審査について、確認の電話が入っていました。
あとで、折り返し電話をしてみると、折り返し携帯に電話すると言われ、すぐに切られました。
間髪入れずに、電話が掛かってきました。
おそらく、本人でない人から電話がかかってきている可能性もあるので、その防止策だと思います。

問い合わせの電話は、簡単な記載の内容の確認と、他行に審査している旨を聞かれました。
やはり、事前審査申込をすると、信用情報として申込をした旨が分かるようになっているみたいです。
しかし、それは想定済みで、こういう物件を買う予定という旨を伝えて、借入比率で金額的に問題ないことが分かっているので、普通に応対していたら、問題なさそうでした。

ただ、この金融機関と実はもう一行別の金融機関に同時に同じ物件を審査してもらっています。
もう一方がどうなるか、つまり金利や融資期間が有利な方を選択する予定です。

また状況がわかり次第、もう一件についても書きたいと思います。


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ローン事前審査通りました。
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サラリーマンKです。

不動産業者さんから連絡があり、ローンの事前審査が通りました!

印鑑証明書や世帯の住民票、公的年収証明書などなど、その他の書類を揃えて、6/9(木)に面談を行うことになりました。

今回はファミリータイプの区分用のローンとなります。
事前審査結果では少々オーバーローンが組めています。

これで、あと一件も同様にローン審査して、もう一件は先日書きました土地値の戸建てなので現金で入手という進み方にしようとしております。
全ての物件は既に手付金を払い済みです。

なかなか物件見に行って、資料を揃えてというのを連続でやるのは大変ですね^^;

明日は会社に行く前に市役所に行って、書類揃えます。
そして、明日は実は会社の飲み会だったりします。
飲み過ぎて次の日に影響ないように早く切り上げたいと思います。


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ローンの審査しています
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サラリーマンKです。

ご無沙汰しております。
多忙であったため、ブログ更新できておりませんでした。

なぜかというと、ローン審査のためにいろいろ書類を揃えたり、審査書類記載したり、不動産が業者さんと連絡を取り合ったりしていたからです。

今日は年収が昨年度下がっている分を確認するために、1年分の給与明細の提出をしてほしいと言われ、給与明細をスキャンしてPDF化していました。
この作業が結構時間かかりました。

実は、もう物件を購入しようとしています。

前にも書きましたが、今年は、昨年の年収低下が原因でなかなか1棟ものを狙うのは難しい状況でした。
融資がおりる1棟ものも出てくるにはくるのですが、なかなか条件に一致するものはありません。

そこで、このままいくと、不動産賃貸業の経験を積まずに月日だけ過ぎていくと考え、購入できる範囲の区分から始めようとしています。
区分で経験を半年、1年実績を積んで、1棟ものに行こうと思います。
黒字で回していれば、それも銀行に評価されます。
不動産所有0の人と、区分でも持っている人とでは銀行評価はもちろん変わってくるようです。

区分のリスクは前にも書いたとおり、空室になると0%の収入となり、持ち出しになったり、担保評価が悪かったりします。

逆にメリットも書きました。もちろん、そのメリットは、エリアと物件種別が限定されること前提で恩恵にあずかれるものです。
エリアは、大阪の環状線の中の御堂筋線沿いです。
物件種別はファミリータイプです。
このエリアでファミリータイプですと、借り手がつきやすく、出口戦力もしっかりしています。
さらに、購入する不動産業者さんは客付け業者を子会社として持っています。
優先的に客付けをしてくれます。
空室が1年続くのはまずなく、聞くところによると、だいたい1、2ヶ月ですぐ埋まるそうです。
つまり、空室リスクが非常に低く、収益性があるということです。

物件は先日見ており、3件同時購入が可能そうなので、返済比率などを見て購入する予定です。


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地銀2行に審査基準を聞きました。
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サラリーマンKです。

さて、昨日書いた1棟ものの件ですが、今度は、夜ふと検索していると、すごく良い物件を見つけました。
積算評価が抜群で、担保掛目をかけてもそちらの価格のほうが販売価格より高いのです。
そして、今満室でした。
今回は、健美家を使いました。

やはり、良い物件でしたので、既に数十件の問い合わせと3件の買付けが入った状態でしたが、買付けいれている人は全て関東の人で、なかなか地方物件のため、苦戦しているようです。
そこで、まだ融資が付いていないのであればと、私も地銀で融資付けをしてみようと動いているというわけです。
買えなくても、融資が通ったというのは自信と次への後押しになると思ったからです。

今日の朝に銀行に資料持ち込む日程を打診しました。

2行はどこかというと、頭文字を書きますが、SK銀行、CG銀行です。
ちょうど私が住んでいるところと、物件のあるところに支店が存在している地銀です。
他にも2行同じような地銀が存在しましたが、仕事の時間の都合上、あまり時間が取れず、2行だけ事前に融資方針を聞くことができました。

また、その仲介している不動産業者さんからアドバイスをいただき、物件がある方ではなく、住んでいる方に融資付けをした方が良いと言われました。
銀行の考え方として融資は「人」にするので「人」の管理できない支店は融資に非常に後ろ向きの傾向があるようです。
その業者さん、なんと、調べてみると、8回も免許更新している古株の不動産業者さんで、いただいた資料もすばらしく、問い合わせの電話やメール対応も良くて、かなり信頼できそうな業者さんでした。

SK銀行と、CG銀行ですが、聞いた話をまとめますと、
■SK銀行 A支店
融資可能性:○
100%の融資可否:△
 →通常自己資金必要2割程度
  ただし、物件と属性次第
物件評価方法:積算(土地は路線価と面積、建物は再建築価格と面積)
融資期間は法定耐用年数以内なら融資可能か? 
 →アパートローンは基本的に新築で35年
具体的に本物件(築21年)なら何年可能?
 →15年。ただし、担保や物件次第で変わる。
資産管理法人への融資は可能か?
 →可能
いつ訪問可能か:平日のみ

■CG銀行 K支店
融資可能性:○
100%の融資可否:△
 →物件次第と属性次第
物件評価方法:積算
融資期間は法定耐用年数無いなら融資可能?
 →協議後に回答
具体的に本物件(築21年)なら何年可能?
 →協議後に回答
資産管理法人への融資は可能か?
 →協議後に回答
アパートローンは基本的に新築しかなく、中古は確認が必要。
 →つまり協議後に回答
いつ訪問可能か:平日のみ

と、いった感じでした。
どちらも、この地域で、そのエリアの物件のために融資を受ける人は珍しいと言われました。
また、お取引は初めてかということと、なぜそこの物件を購入するかということも聞かれました。

私は、妻の実家に近く、大学の同級生などの友人も住んでいて、よく行くため、わからない土地ではなく、購入対象のエリアとしたと伝えました。

CG銀行は、確認してから折り返して電話すると言われ、折り返しかかってきても協議後に回答する範囲ですと言われました。
あまり、中古の収益物件の融資には慣れてない感じがしました。
銀行によっては、融資であれば、土日でも訪問可能で、出向いてくれるところもあるとお聞きしていましたが、やはり、私が初めての客なのか、もしくは、そこの支店で本当にそういった融資が少ないのか分かりませんが、平日のみの訪問と言われました。

一応、融資期間15年でもキャッシュが回ることを確認できたので、SK銀行と協議することを決めて、訪問する日程を打診しました。

またまた、続きます…


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