目指せ脱サラ!!30代から始める不動産投資。
30才で大家になりました!!脱サラに向けて不動産事業を運営しようと進めていますが、いろいろな困難に直面中です。それを解決して目標の脱サラまで進んでいく道のりを記録に残しています。お得な情報も紹介します。
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確定申告2

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確定申告完了しました。
昨年物件購入したのですが、やはり諸経費でどうしても赤字決算となりました。

本などでも書かれていることとは思いますが、以下「楽待」の記事の抜粋となります。
黒字化を目指して頑張らないといけないですね。
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基本的に赤字決算になったとしても、なぜ赤字なのか説明ができて、次年度に黒字見込みであれば問題はありません。
不動産投資では、購入年度は必ず赤字になりますが、2~3年で黒字化します。
銀行もそこは理解しているので、不動産事業の中できちんと説明できれば問題にはなりません。

ただ、日本の銀行は購入速度が速いと嫌いますし、個人での購入では融資金額の限界も来ます。
また心配なのは、個人で買い進めますと税率が上がり、黒字倒産と同じ状況に追い込まれる事もありますので、注意が必要です。
よく税理士と相談する事をお勧め致します。

銀行への元本返済部分はフリーキャッシュではなく、税金がかかり、自由にならないキャッシュですので、その部分が重くなります。
特に減価償却の無い土地に対する返済が厳しく、長期の融資で余裕のある組み方をしていないと、税金の支払いで苦しくなります。
個人購入で赤字の場合は、土地購入分にかかる金利は経費として落とせませんので、法人化も視野に入れて税理士とよく相談して下さい。
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2月16日から確定申告受付が始まっている中、まだできていません(*_*;
仕事が忙しいというのもあったのですが、不動産業者から領収書が届いていなかったためです。

それも日曜には届いて、揃いましたので確定申告を進めようと思います。

領収書は、昨年、リフォームした費用なのですが、不動産業者に頼んで、相見積もりをとって選んだリフォーム屋さんでした。
昨年末から早くほしいとずっと言っていたのですが、電話で何回行ってもラチがあかないので、直接出向いてもなぜかまだもらっていないと言います。
で、先週直接リフォーム屋さんに言って再発行してもらいました。もっと早くするべきでした。

この業者他にもいろいろ不備も多いし、やはり業者の利益優先なのが見え見えです。

いろいろあってまだその不動産業者とは少々つながっているのであまり大々的には書けないですが、早く手を切らないとと動いております。
手が切れてから色々暴露したいと思います。

昨年は物件欲しい欲しい病にかかっており、盲目だったところがあったのは否めません。

やはり、不動産業者選びは難しいですね。
ただ、初めのうちに学んべたことは良かったとポジティブに考えております。
これが億単位の取引だったらどんなに肝を冷やすかと思うと…

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サラリーマンKです。

今日はそろそろ確定申告の期限の3月15日ということもあり、不動産の税務について書きたいと思います。

不動産管理会社を持っておられる方は、ご自身で決算日を決められるかと思います。

しかし、個人事業主やサラリーマンで確定申告される方は、昨年の1月1日から12月31日までを、今年の2月16日から3月15までに申告が必要です。
サラリーマンでも、会社が基本的に納税してくれるため自身では確定申告が必要ありませんが、年収2000万円を越えている方や、給与や退職所得以外に経費を覗いて20万円以上の収入がある方、2ヶ所以上から給与を貰っている方などは確定申告必須ですね。

私自身も確定申告をしました。
特に上記に当てはまるわけではないのですが、医療費控除と、株式の損金の持ち越し(これはお恥ずかしいですが)のため申請しております。

不動産を購入するにあたり、税務を知ることは、いかに収益を出すかにつながってきます。
要するに節税です。
本や情報教材で勉強する限り、確定申告の仕方を知っている税理士さんですが、不動産の節税の方法を知っている方は多くないようです。

勉強すると、わかりますが、税務は不動産の購入前に知っておいた方が良いです。
知っているかそうでないかで収益に大きく差が出ます。

まず、基本的なことで、節税、脱税、租税回避これの違いですが、
節税は、"合法的"に納税額を減らすことで、
脱税は、"不正行為"で納税額を減らすことです。
そして、租税回避ですが、法律の抜け穴を見つけて納税額を減らすことで、あくまで"違法"ではないので犯罪性は薄いようですが、一般的に認められていないとのことです。

従って、節税はしても、脱税租税回避はしない方が良いでしょう。

宣伝になってしまいますが、下記の本や教材は読んでおいて絶対損はしないものだと思います。


不動産投資絶対
成功税務マニュアル


青色申告で65万円を経費にする前提は、10室以上の事業的規模にする必要があるのはご存知でしょうか。
戸建て一つ購入して家賃を得ても事業的規模ではないので、青色申告をしても10万円しか控除が受けられません。
ただ、個人で事業を不動産とは別にされている方は別です。

私も購入しようとしていた1棟マンションが9室で、駐車場が9台分あったので事業規模になると思ったのですが、それでも事業規模にはならないようです。
駐車場は、マンションの土地とは別にあれば、5台で1室(台数などはその地域の税務署に確認が必要)と認められたりするようです。
戸建ては1戸建て1棟で2室とカウントされるようです。
また、戸数が10室より少なくても一室あたりの家賃が非常に高いマンションだと家賃収入から事業的規模と認められるよう場合もあるようです。

そのような事業的規模の話から、いつ開業するか、礼金・敷金・敷引きや、家賃以外に収入を得る方法、開業費、交際費、減価償却、修繕費の取扱などについて、その他諸々不動産の税に関することが、上記の本・教材では詳しく記載されています。

良く住宅ローンで、経費として赤字にして税金を減らすということもサラリーマンは勧められたりしますが、不動産を融資を使って買い進めていく以上、黒字にしないといけません。
そういうことから、購入前から勉強しておく方が良いと感じています。

図書研修費はケチらずにとも本には書いてあります。
宣伝じゃんとお思いになられるかもしれませんが、基本的に、成功している人の体験談や、お話を聞く機会があると、本や教材、セミナーなどにすごいお金を使っています。
皆さんすごい自己投資されています。

私も将来絶対帰ってくる投資だと思って本や教材を読みあさっています。

何より、不動産の勉強は楽しいです ^ ^


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