目指せ脱サラ!!30代から始める不動産投資。
30才で大家になりました!!脱サラに向けて不動産事業を運営しようと進めていますが、いろいろな困難に直面中です。それを解決して目標の脱サラまで進んでいく道のりを記録に残しています。お得な情報も紹介します。
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区分下見
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久しぶりの不動産ネタです。

区分のマンションなのですが、かなり格安で売りに出されており、自分ですぐ引っ越して住んでも良いなと思えるものでした。

特急が停まる駅から徒歩3分で、3LDKの間取りでした。
さらに、同じマンション内にもう一つ3DKの間取りのものも売りに出されており、その区分は両方とも売主が業者さんのようで、フルリフォーム済の築浅で破格のお値段でした。

日曜日に内覧をとりあえずしようと申し込みをしてみると、まず、3DKの方は買い付けが入ってしまい内覧は無理とのこと。
そして、いざ内覧しようと日曜日に不動産業者さんを訪問して、担当の方と挨拶をして、車ですぐに区分マンションのある場所に向かってもらいました。

なぜ他のマンションより安いかの要因を聞いていると、ひとつはすぐとなりが大きな国道という点で気にされる人が多いとのことでした。
しかし、妻が以前、その国道沿いのマンションに住んでおり、私も土日通うようなことをしていたのですが、逆にそういう道路沿いだと防音対策もしっかりしており、特に問題を感じていませんでした。

しばらくしてマンションに近づいたあたりで、担当の方が、少し電話してもいいですか?と聞いてくるので、了承すると、鍵の所在について話をしていました。
やりとりを一分くらいした程度でしょうか。

担当の方が、非常に申し訳なさそうにこちらを向いて言いました。

「すぐ直前に内覧された方が買い付けを入れられたそうです。」

なんと!!一歩手前で先をこされました。
しかし、一応ここまで来ていただいているので、どういうところだったか内覧だけはしていってくださいとのことで、勉強がてら見ていくことにしました。

感覚的にはやはり良い感じです。
フルリフォーム済みということで初期費用も非常に低く抑えることもでき、値段からしてファミリー区分で利回り10%は確実に超えると思います。

ただ、今回は大変残念ですが、この区分には縁がなかったと諦めます。
やはり、この時期はすぐに申し込みしないとなくなるのが早いですね。


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1棟物の下見
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サラリーマンKです。

久しぶりの不動産ネタ更新です。
本日は、いつもの不動産業者さんのところに行き、私が所有している区分のリフォームの出来具合の確認をまずしました。
リフォーム業者さんには不動産業者さんを通さずに私が直接発注したことになっているので、5万円くらいトータルで安くしてもらいました。
普通にきれいにしてもらい、明日から新しい入居者の方が住むことになっているので賃貸契約書にもいろいろ記載してきました。

そして、次は区分かもしくは1棟物でいこうという話で進めていたところ、1棟物で何件かピックアップしていただいた物に関して下見することになりました。
6件くらい資料をいただいて、その中の2件ほど下見したのですが、1件目は築古で、それ相応のボロさが出ています。
心の中で思いました。

この物件はないな、と。

と、言いますのも、いろいろ修繕費がかさんできそうなのが目に見えていました。

次の物件は、駅から遠いものの、満室で運営されており、築年の割にはなかなかきれいに管理されています。
自動販売機もありますので、そちらの収益も見込めそうです。
近くに高い建物もないため、アンテナの収益ももしかしたらいけるかもしれません。

2件目の物件に少し心ひかれていますが、きちんと収支計画確認して進めたいと思います。

また、他の物件に向けての事前審査の書類を渡されたので今記載しております。

加速度的に物件が増えていく? かもしれません。


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契約と物件下見
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サラリーマンKです。

昨日ローン面接と記載しましたが、間違いでした。すみません^^;
今日は物件の契約の日でした。
ローンの審査の進み具合は今週中くらいに本部に稟議が上がって、その後、面接となりそうです。

16:30に売主側の仲介会社のオフィスまで出向いて、宅建主任の仲介会社の方に、いろいろ項目を読み上げていただき、ローン特約付きの契約で、手付金をその場で売主の方にお渡しして、契約終結となりました。
初めての契約の場面でしたが、やはり本だけでは伝わらない感じも1時間程度で味わってきました。

本日はその後、戸建てを見てきました。
道中いろいろ話を不動産業者さんから聞いていましたが、かなり面白い展開になりそうな物件で、土地値で買える物件です。

・200~300万かけてリフォームして賃貸
・リフォーム後、900万くらいで売る
・100万程度かけて更地で売る
・更地にして、新築を建てて売る

以上の展開が期待できます。
私は更地にして新築売りにするのが、一番良さそうな気がしています。
と、言いますのも、周りは新築が建っていて、その築38年の物件だけ浮いている感じでした。
そこに新築を建てたらすんなり売れるだろうと予想しています。
更に、収支的には、短期で一番利益を得られる方法だと思います。

そんな感じで今3物件一気に買えそうです。

また物件詳細については書きたいと思います。


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物件を見てきました2
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サラリーマンKです。

今日は昼休みに、大阪不動産業者さんB提案の物件2件について、お断りの電話を入れました。
やはり、現金で買ったときに、次の融資の担保となるかというと、区分でファミリータイプではないので、まず、担保にはならず、かつ、その物件の価格帯で、非常に魅力的かというとそうでもないというのことが本音で、建前としては、現金買いして一気に自己資金が減ってしまうので、同じ価格帯であれば、半年は時間がほしいという回答をしました。

そして、間が空いてしまいましたが、日曜日は大阪の不動産業者さんAの提案の物件を見てきました。
今度は、ファミリータイプの区分です。
大阪であれば、価格が下がりにくく、賃貸付にも困らない環状線内のエリアで、築浅の出口戦略もしっかりとした物件を5件ほど見ました。

出口戦略がしっかりしているというのは、ファミリータイプで家族が住むため、10年後あたりに、その住んでいる人に住宅ローンで、購入してもらうということも可能です。
だいたい、築10年もので2000万程度価格帯の物件だったのですが、エリア的に12~14万円が賃貸相場です。もし、10年後にそこに住んでいる人に、同じ価格の2000万で売るとして、25年で金利3%とすると、9万5千円くらいとなり、12、3万円払うよりは、買った方が良いと考えて買う人も出てきます。
現金買いも無くはない価格帯で、鉄骨鉄筋コンクリートの築浅なので、別の投資家に売ってもローンが付くのも大丈夫で、購入する人が多く、ローンを付けて買える人が多いとなると、出口が安定していると考えられます。
先日も書きましたが、分譲用と賃貸用に作られたマンションであると、分譲用の方がいろいろしっかりしているため、客付けが良いです。
さらに、最近はこのエリアの区分は値上がり傾向にあるようです。

見た物件はどれも魅力的で、安定して黒字運営できるため、初めの投資には持ってこいかも知れません。
最近は、一棟ものばかり追って、何も持っていない時期が何年も続くより、区分でも持って不動産賃貸業の経験を積んだほうが良いと私は考えています。

ただ、購入は、とりあえず一棟ものがどうなるかですね。
また、融資の結果はお知らせしたいと思います。


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物件を見てきました1
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サラリーマンKです。

今日は大阪不動産業者さんBに紹介された物件を下見に行ってきました。
ここの不動産業者さんは、危ない投資をお客さんに進めないというポリシーで営業されています。
どういうことかというと、先日も書きましたが、妻まで保証人にならないといけないような場合は、その物件は手を出すべきでない、金利が高いところでしか融資を受けれない場合、借りるべきでないといった感じです。

そういう形なので、一軒目は背伸びして一棟ものを無理して買うより、買える範囲で区分を買って、経験と銀行への実績を積むべきだと言われ、今回は区分を2件見に行きました。

実は私はインターネットで物件検索するばかりで物件の下見はこれが初めてでした。
そのため、区分は正直乗り気ではなかったのですが、つまり、一棟ものの方が良かったですが、これも勉強と思い、見に行ってきました。

2件見てきましたが、どちらも現金で購入可能な範囲の500万までの物件でした。
初めは大阪の区分で駅から徒歩7分くらいにある物件で、今は空室だったので中を見ることも可能でした。
オートロックにエレベーター、室内洗濯機置場と、特に問題なく客付けもできそうでしたが、正直、1件目の購入物件になると考えると、あまりグッとくるものでありませんでした。

もう1件は神戸の物件でした。
アーケードに面している非常に魅力的な物件で、これは契約中のため中は見ることはできませんでした。
購入するとしたらこちらなのですが、どうも、この価格帯であれば、もう少し良いのがあるのではないかという考えと、現金が一気に減るのが引っかかります。
月曜までに回答するとして帰宅しましたが、購入しないと伝える予定です。

今進めている一棟ものもありますし、実は、明日も物件の下見に良く予定のため、今回見た物件は、無くはないですが、まだ同じような物件はたくさんありそうに感じました。

明日の下見は、大阪不動産業者さんAの紹介物件です。
明日12時に良く予定でしたが、連絡があり、少し多めに物件を紹介したいから11時に来てくれとのことでした。

また、その内容を書きたいと思います。


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